Q1不動産を売却する時の流れは？

《仲介の場合》
・査定（物件調査）→販売価格確定→媒介契約→販売活動開始→購入検討者と商談・申込→売買契約→買主の資金調達・売主の片付け等→決済（引渡し）

《買取の場合》
・査定（物件調査）→買取価格確定→売買契約→買主の資金調達・売主の片付け（権利関係の抹消）等→決済（引渡し）

というような流れになります。

Q2住宅の売り方って種類があるの？買い取り制度と媒介契約の違いは？

買取制度はリクラスが買主となり、売却不動産を買取りますので即現金化できます。
媒介契約による販売は、個人間売買となる為、購入希望者が現れてから売買契約を締結し、買主の資金調達ができ次第、決済（売買代金の支払い）を行うので、現金化できる時期を予測できません。

Q3不動産会社を選ぶ基準は？

様々なものが機械・電子化されている昨今ですが、不動産はまだまだ人と人とのつながりで売買されている為、全国展開している大手不動産会社にしても地域密着型の不動産会社にしても売却物件周辺で広告（インターネット・紙面）掲載や看板（ノボリ）設置など多数行っており売却実績のある会社を選ぶことと、物件の担当者の人格も重要だと思われます。

Q4不動産会社は何をしてくれるの？

物件査定→販売開始→商談→契約→各種工事発注・銀行融資サポート→決済（売買代金支払い・引渡し・登記）のお手伝いです。

その詳細内容は、次の通りです。
仲介（個人売買）での売却の場合、まずは査定を行う際、売主にとって不利な売却にならないよう近隣物件の最新の相場や売却物件のメリット・デメリットをしっかりと調査し、販売価格を確定後、売主とリクラスとで媒介契約を締結します。そこから、現地看板（ノボリ）設置・写真撮影、近隣への販売告知（ポスティングなど）、広告（インターネット・自社ホームページ・紙面）掲載や全国の不動産会社や建築会社への告知（レインズ登録）などの販売活動を行い、購入希望者を募ります。
購入希望者が現れたら物件の事前説明、売主と価格や条件面の交渉、住宅ローン申込など商談の仲介人としてお手伝いを行い、商談がまとまれば売買契約を締結（買主への重要事項説明書や売主・買主への売買契約書を作成し、各々へ説明）します。

契約後は、買主の住宅ローンの承認、売主の抵当権抹消などを行い、決済（売買代金支払い・物件引渡し）の準備が出来ましたら決済日を確定させ、当日は買主から売主への振込の実行・着金確認、鍵の受け渡し、登記を依頼する司法書士との連携などを行います。

買取の場合、価格・条件面の交渉を行い、売買契約を締結し、1ヵ月以内に決済（売買代金支払い・物件引渡し・登記）を行います。

Q5同時に複数の不動産会社に声をかけても大丈夫？

大丈夫です。
大事な資産の売却ですから、複数の不動産会社の査定金額や意見をしっかり聞いた方が良いと思いますが、仲介（個人売買）で売却を行う場合、販売活動はその中で一番信頼できる会社1社へ任せる事（専任媒介契約）をお薦めします。
その理由は、販売活動も複数の不動産会社へ依頼（いわゆる一般媒介契約）すると、その物件の買主からの購入申込（売買契約）が他社で行われてしまうと、その他の会社は報酬が￥０になるので、販売活動の経費をなるべく抑えようとします。それにより物件情報の告知が多方面で行われず、成約までの期間が長期化する事が懸念されるためです。

買取の場合は、複数の不動産会社へ買取金額を提示してもらい、その中から金額と条件面で最良な会社を選択すれば良いと思います。

Q6ご近所などに知られたくないのですが、広告なしでも売却は可能？

可能です。
リクラスの顧客や来店客、もしくは他社のお力もお借りして、その物件の条件でお探しのお客様へ提案させて頂きます。

ただし、Q9にも記述しておりますが、物件情報が広く告知されないと、よほど需要の高いエリアでない限り、成約までの期間は長期化致します。

Q7住みながら売却活動はできる？

居住中の物件でも販売活動を行えます。
当然、居住中ですので現地に看板（ノボリ）設置などは出来ませんが、インターネット広告（外観写真・間取図は最低限）掲載の承諾を頂けましたら、成約期間の長期化などもなく、購入希望者が現れるケースが多いです。なので、販売活動を行いながら、成約後の転居先を探していくようになります。リクラスではリースバックにも対応しております。

Q8事故物件・瑕疵物件でも引き受けてもらえる？

基本的にお引き受け致しますが、全国・地域的に有名な事件・事故物件はお引き受けできない場合もあります。
査定価格は、近隣相場より安価になります。

Q9査定はどのように行っている？

仲介物件に対する査定は、査定物件周辺の販売中物件や成約事例、また地域ごとの需要と供給のバランス、現地・役所調査によるその物件のメリット・デメリットを熟考した上で査定価格を算出しております。

買取の場合、当社の設定した販売価格から必要経費・当社利益などを差し引いた査定価格をご提示しております。

Q10販売価格はどうやって決まる？

査定価格を売主へお伝えし、その価格を基に売主の要望をしっかり聞いて、折り合いがつき次第、媒介契約を行った価格が販売価格になります。

Q11持ち家がいつまでも売れない時はどうすればいい？

基本的に販売価格を下げていくのが最適な方法なのですが、それが出来ないケースもありますので、そういった場合、媒介契約している不動産会社を変更し、もっと多方面に広告等を行ってもらえる、もしくは窓口が広がる、その地域に密着している会社と媒介契約を行う、もしくは現状を改善できる点があれば、それらを実施してみる事だと思います。

Q12査定価格より高く価格設定しても売れる？

高く売れるケースもあります。需要が多く見込めるエリアであれば査定価格より成約価格が上回るケースが多々あります。
不動産価格は株価などと一緒で、需要と供給により相場が上下するので、需要過多なエリアは相場より高く売却できる物件も多くなります。

逆に、需要が過少なエリアは、相場並みや相場以下の価格で販売を行っても成約に至らないケースが多々あります。

Q13売却価格は途中で自由に変更できる？

変更できます。ただし、購入検討者が現れてから売却価格を上げる事はできません。

その理由ですが、不動産売買は高額であるケースが多いので、当事者同士で信頼関係が無いと大きなトラブルに繋がります。
商談・申込が入った段階で売主が価格を上げる事は、当事者同士の信頼関係を損ねる行為で、そういった方の売却のお手伝いや不動産購入は誰もしたがらないからです。

Q14売却する時に必要な費用は？

仲介（個人売買）による売却であれば、登記簿上の住所・氏名と現住所・氏名が異なる場合の住所・氏名変更登記や、債務が残っている場合の抵当権抹消登記などの登記に関する費用や、媒介業者への仲介手数料（売買価格×３％＋６万円＋消費税）、売却物件の残置物撤去・転居先への引越し費用などが必要です。

Q15売却のための広告費用などは、手数料とは別に払うの？

基本的に売主から仲介手数料と別に広告経費を頂く事はありません。

Q16不動産の売却時にも税金はかかる？

売却により所得（利益）が発生した場合は、譲渡所得税（短期譲渡：不動産取得から５年以内に売却した場合、利益に対して約４０％ ・ 長期譲渡：不動産取得から５年以上経過して売却した場合、利益に対して約２０％）が掛かります。
詳細は税理士にご確認ください。

Q17売却した場合は確定申告が必要？

確定申告が必要なのは売却により利益（所得）が発生した場合です。
利益とは、売買代金から売却物件取得時の売買価格や諸経費などを差し引いた時にプラスが発生する場合の金額の事を言います。

よって、売却による利益が発生しない場合、当然に不動産譲渡所得も発生しないので、確定申告の必要はありませんが、そういったケースでも確定申告を行う事によって本業などの所得と損益通算し、その他の税金に対する節税効果が生まれる場合もある為、確定申告を行う事をお薦めします。

Q18売却した年の固定資産税はどうなる？

売却した年の固定資産税は、その年の４月１日から売却物件決済日の前日までの分を売主、決済日から３月３１日の分を買主の負担で日割計算を行い、決済日に買主から受け取る様になります。

Q19売却する前に準備するものは何？

ローンの残債があれば、その残高や債権者、一括返済により抵当権抹消に同意してもらえるか否かの確認、売却物件の価格より残債がかなり上回る場合、その差額分の自己資金、相続により物件を取得しており、取得時に相続登記を行っていない場合、相続人による遺産分割協議書作成（司法書士へ依頼）後の相続登記、売却物件の権利証（平成18年以降は登記識別情報通知）の所在確認、登記名義人が各書類へ自署・捺印でき司法書士による面談にて意思確認できる状態か否かなどの確認（準備）が必要になります。

Q20権利証を紛失してしまったがどうすればよい？

権利証（登記済証または登記識別情報）を紛失した場合でも、『司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供』という制度を利用して、登記申請をすることができますので、売主は司法書士と面談（本人確認）する位で、特段ご自身で何か手続きを行って頂く事は無いです。
もちろん、司法書士への報酬は必要です。

Q21夫婦で共有名義になっている場合、特別な手続きが必要？

お互い司法書士に対して意思確認ができ、離婚や別居（住所異動・どちらか所在不明）などの事情が無い夫婦名義であれば、特別な手続きは不要です。